Ing. Helena Kacerovská

Na úvod bych Vám ještě jednou chtěla poděkovat, že jste si na nás dneska udělala čas a byla ochotná s námi vést rozhovor, i když je to tentokrát bohužel jen telefonicky. Taky bych Vám chtěla moc pogratulovat k výhře v naší soutěži Předseda roku. Když jsme vám napsali, že jste vyhrála soutěž Předseda roku, co jste si myslela?

Zpráva o tom, že jsem vyhrála soutěž Předseda roku, mě opravdu překvapila a potěšila. Soutěž jsem předtím neznala, ale o to víc mě těší, že se někdo věnuje ocenění práce předsedů SVJ. Tahle funkce bývá náročná a často nedoceněná, a přitom vyžaduje hodně času, trpělivosti a zodpovědnosti. Proto si toho ocenění opravdu vážím.

Mohla byste nám nejprve přiblížit Vaše SVJ?

Naše společenství vlastníků v Českých Budějovicích tvoří dva bytové domy propojené společným sklepem, ale každý má vlastní vchod. Jsme součástí větší zástavby – celkem jsou tu čtyři SVJ a jedno bytové družstvo, vždy dva vchody vedle sebe, takže dohromady deset vchodů. Domy mají padesát let a někteří původní obyvatelé tu žijí dodnes.

V našem SVJ máme dohromady 49 bytových jednotek – na každém patře je jeden byt 1+1 a dva byty 2+1. Součástí domu je také nebytový prostor využívaný pro opravu kol a v jednom z vchodů se nachází výměníková stanice.

Téměř polovina bytů je dnes pronajatá, což klade vyšší nároky na organizaci a komunikaci. Například při revizích nebo kontrolách informuji nejen vlastníky, ale i nájemníky, aby byli všichni včas doma. Vedu si přesnou evidenci vlastníků a nájemníků, kteří se často mění. Mám s vlastníky dohodu, že mi každou změnu hlásí, a když si něčeho všimnu sama, hned se ozvu.

Říkáte, že jste součástí většího bloku s dalšími domy – jak vycházíte s ostatními předsedy?

Řekla bych, že dobře. Nejednou jsme spojili síly, třeba když jsem tři roky bojovala za to, abychom měli naše společné kontejneřiště na klíč. Spojila jsem se tehdy se dvěma předsedy, každý z nás poslal žádost na magistrát, a teprve pak se to podařilo prosadit. V počtu je prostě větší síla a u takových věcí to má větší váhu a rychleji se něco pohne.

Vraťme se už k samotnému SVJ a také k Vašim začátkům. Jaká byla Vaše cesta k předsednictví?

Panelák byl postaven v roce 1975 a já se sem nastěhovala v roce 1981. Dříve byl ve vedení domu nepořádek – řešily se malichernosti a zásadní věci se nechávaly být. Celkově lze říct, že výbor byl dlouhodobě nefunknčí, nedodržoval stanovené postupy a nedostatečně správoval majetek a dokumentace SVJ, což významně snižovalo důvěru vlastníků v jeho činnost.

Na jedné schůzi se volil nový výbor, protože jeden z členů odešel. Zároveň se probíraly nové lodžie, a to už mě úplně zvedlo ze židle. Začala jsem lidem říkat, ať otevřou oči, že nemůžeme utrácet za lodžie, když nám jinde padá dům. Naštěstí se okamžitě přidali i další, kterým chod SVJ také nebyl lhostejný. Já jsem pak navrhovala vzít si profesionálního předsedu, respektive aby to dělala správcovská firma, ale jiná, než co tam byla doposud. Jenže jsme museli u té původní dodržet půlroční výpovědní lhůtu. Tak jsme se domluvili, že to na ten půlrok vezmu já a další dva mladí muži, kteří ale ani jeden v domě přímo nebydlel.

No a já trvala na tom, aby předsedou byl někdo z těch mladých a perspektivních a oni zase trvali na mně, protože v domě bydlím a mám ten přehled. Tak jsem na to kývla. A když už jsme to za ten půlrok začali dávat dohromady, tak jsem se nakonec i na popud ostatních rozhodla v tom nakonec vytrvat a předsedování na správcovskou firmu nepřepisovat.

A měla jste nějaké předchozí zkušenosti s podobným vedením?

Vůbec ne. Já jsem v roce 2018 nastoupila tady a rok předtím jsem se stala členkou výboru v SVJ Větrná 1422, u parkovacího domu se 189 garážovými jednotkami. Já jsem odjakživa bojovnice za pořádek a spravedlnost, tak jsem si říkala, že jim tam na jedno volební období pomůžu – a už tam jsem třetí období a dělám dokonce místopředsedkyni.

Já jsem tam tehdy viděla práci tehdejší předsedkyně, která byla velmi systematická a organizovaná, a hodně mě to inspirovalo i jsem se od ní něco přiučila.

Přibližte nám ještě v jakém stavu bylo Vaše SVJ a co bylo potřeba udělat.

Předchozí výbor dlouhodobě nefungoval. Chyběla transparentnost, komunikace i dodržování stanov. Schůze byly chaotické, zápisy neúplné nebo chyběly, nebyl seznam přítomných vlastníků ani jejich podpisy. Nebyly řádně doručované pozvánky, často bez podpisu statutárního orgánu i základních údajů SVJ. Objevily se pochybnosti o správnosti hlasovacích procent a o zůstatcích na účtu.

Chyběly podklady pro rozhodování – třeba srovnání úvěrů. Výbor si bez schválení určoval odměny. Evidence vlastníků byla neúplná, některé revize dlouhodobě chyběly – výtahy, hromosvody, požární prohlídka. U dodavatelů nebyly aktuální smlouvy, některé hasicí přístroje byly nefunkční, únikové cesty neoznačené. Dokumenty SVJ byly nepořádně uložené a v rozporu s GDPR. Celkově neměli vlastníci ve výbor důvěru, takže jsem si jí pak sama musela vybudovat.

Jaké tedy byly začátky v roli předsedkyně?

První tři roky byly peklo. Jen se napravovalo to, co předchozí výbor zanedbal. K tomu jsem musela hned řešit přechod z bytového družstva na SVJ – my jsme se stali SVJ teprve v roce 2017, tedy rok předtím, než jsem do toho vstoupila já, a předchozí výbor sice založil SVJ, ale družstvo nezlikvidoval. Fungovali jsme jako dva subjekty současně!

Já jsem povoláním kantorka a v legislativě, účetnictví i v technických záležitostech domu jsem se musela teprve zorientovat a do toho v tom byl takový nepořádek. Musela jsem se hodně učit – studovala jsem stanovy, zákony, revizní zprávy a účetní doklady, abych získala přehled a systém, který dnes zajišťuje pořádek a jistotu ve vedení SVJ.

Naštěstí jsem tehdy měla oporu alespoň v těch dvou dalších členech výboru. I tak ale šlo všechno hlavně za mnou. Díky tomu mě dnešní stav, kdy jsem ve výboru sama, už tolik nepřekvapil.

Sama ve výboru? To musí být náročné.

Víte, když už máte nastavený systém a orientujete se v tom, tak to nakonec docela vyhovuje. Když si věříte a víte, co děláte, má být sám ve výboru i výhody – třeba že vám nikdo na poslední chvíli nehodí vidle (smích). Samozřejmě vše důležité se řeší na shromáždění, ale v tom, co mám jako předsedkyně kompetenčně v rukách, můžu jednat rychleji a hladčeji.

Jinak i když jsem jakožto statutární orgán sama předsedkyně, v případě rychlého zásahu mají ještě tři vlastníci možnost vstupu do kanceláře SVJ, kde jsou ostatní klíče. Je to dobré například v případě mé dovolené, i když jsem stále na příjmu. Nedávno jsem takhle z Malediv kontaktovala firmu na odstranění závady v domě. Ještě, že jsou mobily!

Obecně mi v tom také hodně pomáhá spolupráce se správcovskou firmou Triumfa Č. Budějovice s.r.o., která je skvělá. Majitel nám i chodí na shromáždění, a pomáhá se zápisem hlasování, informuje o účetní závěrce a hospodaření případně mi pomůže i s některým náročným bodem programu. Jinak celé shromáždění řídím a vedu sama. Například když se hlasovalo o mé odměně, bylo mi trapné to vést, tak to vzal on. A věřila byste, že lidé mi sami navrhli a odhlasovali dvojnásobek toho, co měl výbor dohromady! Já tomu ani nechtěla věřit, ale lidé z SVJ mi říkali, že si to zasloužím a že si mé práce váží. Z toho jsem měla velkou radost a pochopila jsem, že mám jejich důvěru.

Tak to je krásné. A jakou máte vlastně účast vlastníků na shromáždění?

Účast vlastníků na našich shromážděních je velmi vysoká – pravidelně přesahuje 80 %, což je pro společenství vlastníků vynikající výsledek. Vlastníci se aktivně zajímají o chod domu, diskutují, kladou otázky a přispívají ke společným rozhodnutím. Takto vysoká účast podporuje důvěru a transparentnost, protože každý má možnost být informován a spolurozhodovat o důležitých záležitostech domu.

Vy jste říkala, že polovina bytů je pronajatá. Je vděčnost vidět i od těch, co v domě nebydlí?

Jak u koho. Jsou to často mladí lidé, co koupili byt na byznys a své podnájemce zas tolik neřeší. V tomhle často závidím bytovým družstvům, která si mohou své sousedy vybírat a když vlastník neplní povinnosti, tak to lze řešit. My nemůžeme s vlastníkem hnout. On si tam dá nájemníka a ten si tu může dělat cokoliv.

Naštěstí nyní jsem v situaci, kdy už tu máme jen jednoho takového vlastníka, kterému to je úplně jedno. Ostatní ale pochopili, že se o dům starám, funguje to tu v pořádku a mám tu nějaký řád a když ho nebudou dodržovat, tak se nebojím ozvat (smích). Takže ostatní už jsou musím říct slušní a o obměnách v podnájemnících mi říkají.

A jak zvládáte problémové nájemníky?

Bohužel je to dlouhodobější záležitost. V jednom z bytů v domě se střídají nájemníci, a ne vždy je snadné s nimi najít společnou řeč. Aktuálně tam bydlí člověk se dvěma velkými psy a vysvětlit mu, že hlučné hraní a běhání zvířat je slyšet i do okolních bytů, není zrovna jednoduché. I kvůli hluku, častým návštěvám a občasným večírkům mezi námi došlo k několika ostřejším výměnám názorů. Postupem času se to ale alespoň částečně uklidnilo.

V minulosti to však bylo ještě náročnější. Dřívější nájemník v tom samém bytě provozoval velmi nevhodné aktivity a místo se stalo centrem neustálého pohybu různých osob, hluku a neklidu. Situace byla natolik vyhrocená, že tam opakovaně zasahovala policie. Pro mě osobně to bylo velmi náročné období. Naštěstí se nakonec vystřídali a současný stav je sice stále občas nepříjemný, ale rozhodně mnohem lepší než dříve.

Tak to je něco. V tomto mají SVJ bohužel opravdu svázané ruce.

Je to tak. Musíte si pořádek vybudovat přes důvěru a komunikaci. I s problémovými lidmi se nakonec dá domluvit, ale stojí to hodně energie a není to nikdy jisté.

A co kamerový systém? To taky může být dobrý způsob pro zavedení pořádku.

Souhlasím! Kamerový systém máme a jsem s ním moc spokojená. Měli jsme tu i zahořklé lidi, kteří v domě jen tak dělali nepořádek a s kamerovým systémem je to přešlo. Já nepotřebuji dohlížet na každé šustnutí, ale když se něco stane, tak máme důkazy a celkově se lidi začnou chovat slušněji. A celkově si to lidé opravdu chválí i kvůli těm sklepům co máme.

Kromě kamer, co dalšího jste ve Vašem SVJ stavebně předělávala?

Toho je hodně (smích). Předchozí výbor hodně zanedbal technické věci a bezpečnost. Se správcovskou firmou jsme si udělali seznam toho nejhoršího a postupně jeli bod po bodu. Udělaly se revize, opravily závady, doplnilo požární značení…

Pak přišly větší opravy. Vyměnila se měřidla a uzávěry, opravila se střecha, vyměnila elektroinstalace ve společných prostorách, připojili jsme se na optiku, modernizovali STA, dali nová světla… Co šlo vyměnit, to se vyměnilo.

Důležitá byla kompletní rekonstrukce výtahů v letech 2022–2023 včetně požárních rozvodů. Mám pravidlo dělat vždy oba vchody najednou, aby se lidi nehádali. Do oprav šlo asi šest milionů, to je hotové.

V příštím roce nás čeká první fáze velké rekonstrukce – nová střecha a její zateplení, výměna oken v mezipatrech, zateplení suterénu, nové zvonky a čipy, nové dveře a další nutné práce. Poslední fáze potom zahrne kompletní výměnu všech oken v bytech, nové celkové zateplení domu a lodžie. Máme připravené investiční varianty a aktuálně pracujeme na výběrových řízeních i na možnostech dotací. Držím zásadu, že na účtu musí být vždy minimálně jeden milion korun pro případ neočekávaných výdajů – a v tom se starousedlíky zcela shodujeme.

Když to celé popisujete, tak zníte úplně nadšeně. Role předsedkyně Vám zdá se opravdu sedí. Jsou nějaké vlastnosti, co Vám v tom pomáhají?

Rozhodně jsou to vlastnosti, které souvisí s mou vykonávanou profesí učitelky na střední škole – smysl pro pořádek, vnitřní disciplína a schopnost vést věci systematicky. Ve všem, co dělám, mám ambice a snažím se svou práci dělat co nejlépe. Ráda komunikuji s lidmi a snažím se, aby v domě panovala pohoda. Důležité je taky mít přehled o všech dokumentech – Stanovy, Prohlášení vlastníka aj. A vždy jednat profesionálně.

Takže se vidíte v roli předsedkyně i do budoucna?

Ano, ráda bych v této funkci pokračovala. Ve vedení SVJ působím již sedm roků, tedy druhé volební období, a chtěla bych dokončit všechny rozběhnuté rekonstrukce a projekty. Beru tuto práci jako poslání – mám přehled o dění v domě, sleduji průběh oprav, finanční stránku i technické detaily a dbám na to, aby vše fungovalo tak, jak má. Díky tomu se nám všem v domě žije klidně a s pocitem jistoty, že je vše pod kontrolou.

Získání přehledu, kontaktů a spolehlivých dodavatelů mi sice chvíli trvalo, ale nyní systém funguje efektivně. Velkou oporou je pro nás správcovská firma, která zajišťuje administrativu, finance, účetnictví a technický provoz domu a poskytuje mně i vlastníkům potřebnou odbornou podporu.

Na závěr – máte nějakou radu, kterou byste dala ostatním předsedům?

Role předsedy SVJ je výzva, která zároveň rozšiřuje obzory, učí komunikovat, rozhodovat a vést lidi. Zároveň přináší uspokojení z konkrétních výsledků – z viditelného pořádku, funkčního domu a spokojených sousedů. Dobrý předseda SVJ je kombinací manažera, diplomata a souseda. Udržuje pořádek díky organizovanosti, klid díky otevřené komunikaci a respekt díky férovému přístupu

Předseda musí myslet dopředu – plánovat údržbu, investice i energetické úspory, sledovat možnosti dotací a vždy rozhodovat s ohledem na dlouhodobý prospěch všech vlastníků. Klíčová je i spolupráce se spolehlivou správcovskou firmou.

Dobře vedené SVJ stojí na důvěře, komunikaci a přehledném řízení. Předseda, který informuje, naslouchá a plánuje, dělá z domu místo, kde se dobře žije.