Ivo Háleček

Protože v letním speciálu vyhráli hned dva předsedové, zveřejňujeme jejich společný rozhovor dvakrát – vždy s úvodním představením jednoho z nich. Tento rozhovor je věnován Ivovi Hálečkovi. Variantu s úvodem o Petrovi Labounkovi, najdete zde.

Když jsme vám napsali, že jste vyhrál letní speciál soutěže Předseda Roku, co jste si mysleli? Znali jste soutěž předtím?

Háleček: Já jsem o té soutěži vůbec nevěděl. Když mi přišel ten mail, myslel jsem si nejdřív, že to bude nějaká sranda (smích).

Labounek: Já soutěž také neznal. Nejdřív jsem si myslel, že jde jen o nějaké marketingové lákadlo. A i kdyby šlo jen o rozhovor, vůbec bych se nezlobil. Pak jsem vám ale zavolal a zjistil, že to myslíte vážně a že mě někdo skutečně nominoval. Zeptal jsem se kolegyně, jestli v tom nemá prsty, a ona přiznala, že „malinko“. Takže jsem se strefil hned napoprvé (smích). Každopádně mě to potěšilo, jsem tomu otevřený. Ne každý v SVJ umí ocenit práci předsedy a bohužel si častěji vzpomenou spíš ve chvíli, kdy si chtějí postěžovat.

Pane Háleček, u Vás členové Vaši práci oceňují?

H: Myslím, že ano, a to překvapivě dost. Hlavně proto, že to nikdo jiný dělat nechce. Mají z toho obrovský strach, a podle mě zbytečně. U nás je situace jiná než u pana Labounka, protože máme družstvo. Tam je důležité, aby se na činnosti podílelo co nejvíc lidí. Proto se snažíme členy informovat o všem, co se děje, a to nejen na schůzích, ale třeba i před Vánoci posíláme dopis s rekapitulací a ptáme se na názory.

Osvědčil se mi i takový experiment. Měl jsem pocit, že všichni spoléhají na to, že já s představenstvem zařídíme úplně všechno sami. Tak jsem jim řekl: „Teď si to zkuste vy.“ A jedno funkční období jsem vynechal. Nechtěli mě pustit, tak jsem slíbil, že budu aspoň v kontrolní komisi. Myslím, že jim to otevřelo oči – že to není tak, že na jedné straně jsou nájemníci a na druhé ti, kteří mají plnit jejich pokyny, od toho jsou správcovské firmy. Představenstvo je spíš orgán, který zastupuje lidi. A pokud lidé nemají žádný názor, není co zastupovat. Celkově mi přijde, že máme zodpovědné osazenstvo a dá se s nimi mluvit. Možná i proto, že nejsme zas tak velcí.

No, ale s 80 bytovými jednotkami a 78 členy patříte spíš k těm větším. To je určitě zásluha, že se dokážete takhle dobře koordinovat. Co u Vás, pane Labounku? Vy máte SVJ a dokonce 140 bytů. Jak to zvládáte?

L: Dokonce 149 bytů, 6 komerčních jednotek a k tomu obrovskou garáž. Není to sice největší dům, ale malí rozhodně nejsme.

S více než sto byty už patříte mezi zhruba 3 000 největších v Česku. Samozřejmě máme i pětistovkové domy, tam už to asi vedou profesionální předsedové a mají větší výbor. Vy máte oba klasicky tříčlenný?

L: Ano, jsme tři, všichni v podobném věku, mezi 35 a 45 lety.

H: U nás je ve výboru pět lidí a jsem za to rád. Snažíme se odbourat hranici mezi představenstvem a ostatními, ideálně zapojit všechny členy družstva. Máme dobrou správcovskou firmu a dali jsme si práci s precizními nájemními smlouvami, aby bylo jasné, co je odpovědnost nájemníka a co družstva. Máme také zpracovaný manuál pro různé krizové situace, na nástěnce visí čísla na odpovědné osoby – požár, prasklé potrubí apod. Chceme, aby lidé dokázali v akutní fázi reagovat sami. Teprve následné věci, třeba s pojišťovnou, řeší představenstvo.

Jak vypadá skladba vašeho domu – věkově nebo podle toho, jestli jde o vlastníky, či nájemníky?

H: Věkově je to asi polovina důchodci, ale postupně se to obměňuje. Dům je z roku 1965, takže pár zakládajících členů tam pořád je. Jedné člence kontrolní komise je dokonce 93 let! Zhruba třetina bytů je pronajatá. I já mám ve svém bytě dceru s manželem a sám už tam nebydlím, ale vztah k domu si pořád udržuji.

L: U nás je dům nový, zkolaudovaný v roce 2021, stavba začala v roce 2019. Stejně jako nám ve výboru je většině obyvatel kolem 30–40 let. Nájemníků je méně než vlastníků, ale samozřejmě tam jsou i pronajaté byty a komerční jednotky.

Jinak souhlasím s kolegou, je důležité lidi vtahovat do dění, ať si uvědomí, co všechno to obnáší. Hodně delegovat. My teď měníme správce – toho původního jsme zdědili od developera a vůbec nefungoval. Takže jsme jeho práci často dělali sami, ať už šlo o ekonomické nebo technické záležitosti. Díky tomu jsme si našli vlastní řemeslníky a opraváře. Ale je toho pak opravdu hodně, proto je nutné delegovat na vlastníky nebo na funkčního správce, jinak bychom se z toho zbláznili. Protože pak už je jedno, jestli je to sto padesát nebo tři sta bytů, když si to dobře zorganizujete.

Ale samo se to nikdy nestane. Je potřeba tomu věnovat čas, mít systém a jasně komunikovat. Například hlasování – lidé si umí stěžovat, na elektronické nástěnce se aktivně zapojují do diskuzí, ale když přijde jednou ročně hlasování per rollam, kdy ani nemusí přijít osobně do garáže, tak je najednou problém kliknout na jedno tlačítko. A často jsou to ti, kteří se jinak ozývají nejvíc.  A nejlepší je, když někdo chce vytrhat pampelišky mezi dlaždičkama mezitím co mu padá dům na hlavu.

Co vám v komunikaci pomáhá? Jedna věc je nastavit systémy, druhá je realita – vždy záleží na skladbě obyvatel a jejich ochotě přizpůsobit se.

H: My máme takovou dvoukolejnou komunikaci, protože máme i pár starších členů, kteří třeba nemají ani internet. Jednak aplikaci, kde je i členská evidence. Papíry nesnáším, v počítači je to přehlednější.

Naše družstvo teda existuje od roku 2000 a musím říct, že se ani jednou nestalo, aby členská schůze nebyla usnášeníschopná. Pomohlo nám i to, že jsme si změnili stanovy a maximálně využili, co zákon dovoluje. Členové se mohou nechat zastoupit i nečleny. Podle aktuálních předpisů může jeden zmocněnec zastupovat až třetinu členů. V praxi to takhle nikdy nebylo, ale běžně lidé přicházejí s jednou či dvěma plnými mocemi. Per rollam využíváme také. Na věci, které je nutné řešit rychle a není čas svolávat schůzi.

Například když jsme dělali fotovoltaiku, tak nás napadlo,že máme už dvanáct let po rekonstrukci střechy a životnost panelů je dvacet let, tak jestli ta střecha ještě bez problémů vydrží. Tak jsme zvažovali speciální nátěr střechy, který stál asi milion korun. Představenstvo má pravomoc jen do 100 tisíc, takže jsme to dali na per rollam. Vysvětlili jsme to, lidé to odhlasovali a nebylo nutné svolávat schůzi. Myslím, že to uvítali. Nemuseli nikam jezdit jen kvůli jednomu hlasování.

U nás je navíc taková zvláštnost, že schůze nikdy netrvá déle než hodinu. Je to tím, že všechny materiály dáváme dopředu, zprávy si lidé přečtou sami a na schůzi se rovnou hlasuje nebo řeší dotazy. Takhle šetříme čas a lidé to pak nevnímají jako otravu, ale jako něco smysluplného.

A abych se vrátil k té otázce komunikace, tak máme i druhou kolej, protože máme asi deset členů, kteří internet nepoužívají nebo to neumí. Těm všechno tiskneme a dáváme do schránky.

Zákony občas předsedům práci komplikují. Je něco v legislativě, co byste uvítali, kdyby se změnilo?

L: Pokud bych měl zmínit jednu věc, kterou bych v legislativě změnil, tak aby per rollam bylo automaticky součástí fungování SVJ už od založení. Dnes je to v zákoně nastavené tak, že je třeba měnit stanovy, jinak je standard fyzické hlasování. V dnešní době, i s ohledem na covid a obecně digitalizaci, by to podle mě mělo být samozřejmé.

Ze zákulisí můžeme prozradit, že to je jedna z věcí, za které se i my snažíme lobbovat – aby legislativa šla s dobou. Aby nebylo nutné volit jen jednu formu, ale aby se členové mohli setkávat i hybridně – někdo fyzicky, někdo online podle svých možností. Největší problém jsou zatím otázky prokazování identity, ale snad se to v dohledné době posune. Ale zpátky k Vám, pane Labounku, jak Vy řešíte komunikaci a předávání informací?

L: Já jsem začal převzetím SVJ od developera a s tím jsem dostal také emaily na všechny. Úplně první, co jsme udělali, byly uzavřené facebookové stránky, které slouží především pro neformální komunikaci. Lidé tam píší drobnosti, třeba že budou v neděli vrtat a omlouvají se za hluk. Ne každý má ale Facebook, takže když jde o něco důležitějšího, používáme platformu Sousedé.cz. Tam máme nejen nástěnku, ale i možnost hlasování, za což jsem rád. To je mimochodem i důvod, proč odcházíme od současného správce – ten fungoval stylem „papír, tužka“ a elektronické hlasování vůbec nepřipouštěl. Na Sousedé.cz chci po každém, aby se zaregistroval, většina tam je a zbytek řeším přes email.

V praxi to funguje tak, že když posílám důležité informace, upozorním na ně na Facebooku, dám je na Sousedé.cz a pošlu i mailem. Jednou bych byl rád, kdyby se lidé digitalizace nebáli a zvládli se sjednotit na jedné komunikační platformě, kde by měli všechno přehledně na jednom místě a já bych tím pádem nemusel ztrácet tolik času. Zatím to ale posílám třemi způsoby, protože informovat lidi a přimět je, aby si něco opravdu přečetli, je někdy dost těžké. A když fakt hoří, tak ještě posílám SMS. Úplně technologií nepolíbeného máme jednoho člena, tomu dáváme informace papírově.

Informování a komunikace mimo schůze bývá oříškem pro většinu začínajících předsedů. My jim často i na našich webinářích říkáme, že to nebude hned, ale je potřeba tomu věnovat čas a nastavit si funkční systém odpovídající skladbě členů v každém SVJ nebo družstvu. Když jsme u těch začátků – jaké byly ty vaše?

L: Že bych se do toho nějak hrnul, to se říct nedá. Na prvním setkání jsem počítal spíš s tím, že bych se stal členem výboru. Znáte to, pořídíte si byt v novostavbě a chcete, aby dům vypadal co nejdéle tak, jak jste ho koupili. V roli předsedy jsem počítal ale s jiným podobně proaktivním pánem a čekal jsem, že to on se hned ze startu přihlásí. Jenže to se nestalo. Bylo nás tam spousta a když se měl přihlásit nový předseda, tak ticho a nikdo nic. No a kolegyně – sousedka – do mě drcla a zašeptala, ať se přihlásím já. Nojeje! Tak jsem teda zvednul ruku, něco jsem o sobě řekl – dělám v managementu, takže nějaké zkušenosti s vedením lidí přirozeně mám. Podobně u mě skončila i kolegyně, která také zvedla ruku s tím, že je teď na mateřské, ale že až půjde do práce, tak ať s ní nepočítáme. A od té doby tam jsme, teď budeme slavit čtyřleté výročí ve funkcích a postupně jsme si nějak přirozeně rozdělili role. Ona je techničtější, já spíš manažer, a dobře se doplňujeme.

Nakonec jsem za to rád. Určitě mi to bere hodně času a občas je to na nervy, ale vedu se myšlenkou, že chci, aby dům stál za to. Občas je těžké vysvětlovat, proč dbát i na vizuální stránku, protože lidé často řeší jen praktičnost. Jenže to pak dopadá, že by si každý dělal co chtěl a nakonec by to bylo jako když pejsek a kočička vařili dort. Tenhle by chtěl tyhle žaluzie, druhý zase zasklenou terasu… a to je pak škoda kupovat pěknou stavbu od šikovného architekta, kdyby ten dům za pár let vypadal úplně jinak.

To dává smysl, ale hádání s lidmi Vám tedy nezávidíme. Co Vy, pane Háleček, jak jste se dostal k roli předsedy?

H: Jako slepý k houslím (smích). Náš dům jsme odkupovali od městské části Prahy 6 za poměrně hodně peněz ve třetí privatizační vlně. Nejprve vznikl přípravný výbor, ve kterém jsem nebyl. Když se dům odkoupil, výbor se na první schůzi přeměnil v představenstvo. Jeden ze členů pak vážně onemocněl, takže potřeboval zastoupit. Já podnikal a měl zkušenosti s řízením, tak jsem na to kývl. Potom odešel předseda, tak to chtěli hodit na mě. Na to jsem jim řekl, že ani náhodou, tak ze mě aspoň udělali místopředsedu. Nová předsedkyně se pak odstěhovala a to už jsem tomu neunikl (smích). Takže v představenstvu jsem určitě přes dvacet let. Za tu dobu jsme toho stihli hodně. Nové výtahy, zateplení…

K tomu zateplení – to byla krásná kapitola. Úvěr 15 milionů, lidé se báli, kdo to zaplatí. Vysvětlili jsme jim, že oprava je nevyhnutelná. Spočítali jsme, že bychom museli zvýšit odvody o 10 korun na metr čtvereční. Někteří se lekli, že pro důchodce to bude neúnosné. Tak jsme navrhli, že to zkusíme na rok. A zvládli to. Takže jsme uzavřeli smlouvu, zateplení i rekonstrukce stoupaček stály asi 17 milionů, z toho 15 úvěr, a navíc jsme získali 5 milionů dotaci. Tím jsme si vybudovali důvěru v představenstvo, že umíme hospodařit s penězi a zajišťovat údržbu i zlepšování domu. A od té doby, od roku 2003, jsme sazbu nezvyšovali. Nebylo to potřeba, pracujeme s přebytkem i při investicích.

A kolik tedy máte sazbu na metr čtvereční?

H: Do fondu oprav 15 korun a 10 korun provozní fond, celkem tedy 25 korun za metr čtvereční.

L: My jsme teď zvedli z 5 na 15, protože to nebylo dlouhodobě udržitelné. Na začátku bylo nastaveno 10 korun a všichni křičeli „to je moc, jsme nový barák!“ Tak se to hned snížilo na polovinu, jenže i nový barák potřebuje peníze v záloze. Někdy více než ostatní domy.

S důvěrou to máme složitější. Bývalý správce ji hodně podryl. Vyúčtování opakovaně v nepořádku, nulová transparentnost, nefungující komunikace… prostě amatérismus, a to se pak spojuje s námi. Takže teď, s novým správcem, doufáme v postupné zlepšení, ale jde to pomalu.

Řekl byste, že právě to byla Vaše největší předsednická výzva?

L: Jak se to vezme. Já to ani neberu jako výzvu, spíš jako nutnost. Samozřejmě, dílčí výzvy nám bývalý správce servíroval pravidelně. Třeba na přelomu 2022/2023, kdy prudce zdražily energie a já kvůli správci ani neměl přehled, jestli faktury hradíme ze záloh nebo už saháme do fondu oprav. A najednou jsme byli na nule! Ve velkém SVJ, kde by měl být milion či dva. Paní ze správy mi v šest ráno volala, že nemá z čeho zaplatit elektřinu. Takže jsme to museli narychlo řešit, přepočítat, přepsat, vykomunikovat a zavést nové zálohy. Jednoduché to nebylo.

Jinak obecně technické věci bývají výzvou. Já pracuju v bance, nejsem stavař. Developer nám sice předal krásný dům, ale spousta technických věcí dodnes není vyřešena. To pak nechcete řešit pampelišky, když vám chybí základní věci. Když jsem si udělal seznam toho, co všechno je potřeba, měl jsem sto chutí s tím seknout a byt prodat.

Teď už jsem vychladl, mám dlouhý seznam, co je potřeba udělat, a chtěl bych to postupně dotáhnout do konce.

H: Já doufám, že my už jsme naše největší výzvy úspěšně vyřešili. Základ je najít si v družstvu lidi, kteří jsou schopni pro ten dům něco dělat a věnovat tomu čas. Protože jakmile o to lidé ztratí zájem a nechají to celé jen na správcovské firmě a představenstvu, které jen řekne ano nebo ne, tak to půjde do kytiček (smích).

L: Já cítím, že lidem v našem domě na fungování záleží. A i když je to Praha a 150 jednotek, lidé se na začátku neznali, tak mají chuť, aby to šlapalo. Myslím, že i oni chtějí, aby předsedou byl někdo z domu, protože ten si všimne spousty věcí. Já třeba jen jdu nakoupit a hned vidím, že támhle něco trčí, támhle prasklá dlaždička, támhle paní připomíná, že jí zatéká. Takže i kdybych nebyl předsedou já, preferoval bych, aby to byl někdo místní.

Ze zkušenosti víme, že je vždy nejlepší, když se role ujme někdo přímo z domu. Najdou se ale i případy, kdy jsou domy natolik rozhádané, že stojí na místě a potřebují alespoň zpočátku zkušeného profesionála, který je nasměruje. A někdy je to také otázka času. Ne každý si může dovolit věnovat tomu tolik energie, protože jde o velkou zodpovědnost a v určitém smyslu i o talent. Jsou vlastnosti, které vám v téhle roli nejvíc pomáhají?

L: Kdybych byl předsedou ve 25 letech, asi bych všechno řešil s horkou hlavou. Práce v bance mě naučila jednat s lidmi, ale až předsednictví mě naučilo klidu a většímu odstupu. Už nepanikařím, když se objeví problém, a snažím se nebrat si věci osobně, i když jako předseda jsem často „na ráně“. Naučil jsem se také lépe komunikovat s různými typy lidí a uvědomil si, že něco, co na Facebooku může vypadat ostře, v reálu nakonec není žádná tragédie. Sousedi jsou v jádru normální a milí lidé.

Důležité je i vědět, že nejste pohotovost ani bezpečnostní agentura. Když si někdo stěžuje, že mu vadí sousedovo grilování, tak není nic jednoduššího, než mu říct, ať si to jde vyřešit ze sousedem sám. Ta role není o tom řešit nějaké každodenní sousedské spory.

A Vás, pane Háleček, sousedé také takhle zkouší?

H: Už ne. Poměrně záhy po založení družstva bylo jasné, že pokud někdo něco chce, musí se do toho zapojit. Když třeba někteří chtěli převést byty do osobního vlastnictví, řekl jsem: „Dobře, ale já to dělat nebudu. Oběhejte si to, domluvte se, přesvědčte ostatní, já vám to rád podepíšu.“ A byl klid. Řídíme se jednoduchým principem – chcete něco změnit? Pojďte do představenstva.

A přestože je to stále družstvo, tak razíme princip, že si lidé musí připadat, jako by to bylo jejich. Počínaje opravami v bytě, kdy jsme jasně komunikovali, na co je družstvo schopno přispět a co si musí lidé doplatit sami. Chcete novou kuchyňskou linku? Tak si ji vyměňte. Chceme zateplovat okna? Družstvo přispěje co je schopno a každý se pak může rozhodnout, zda rovnou doplatí zbytek nebo zda se mu dluh zapíše a o to se mu zvýší odvody do fondu do budoucna.

Vidíte se v roli předsedy i do budoucna?

H: Teď od ledna jsem v důchodu, takže na to snad budu mít dokonce víc času a teď bych rád dotáhl ještě projekt fotovoltaiky a pak se uvidí. Díky tomu, že máme zavedené funkční procesy, už mě to nijak nestresuje, ale ten čas to tomu věnovat chce. Vím, co kdy a jak řešit, a lidé už jsou zvyklí spoustu věcí zařídit sami a když nevědí nebo jsou starší, tak rád poradím nebo pomůžu. Ale pokud mohou, tak ať si to zařídí a když bude třeba, tak já to pak vyřídím s pojišťovnou.

L: Pokud budu po listopadu znovu zvolen, chtěl bych dotáhnout ten svůj seznam rozdělaných věcí. Beru to už trochu jako své poslání. Upřímně si ani nedokážu představit, že bych tu agendu předal někomu novému. Nějakou dobu mi trvalo, než jsem si vytvořil kontakty, dodavatele a celkový přehled. Mám počítač plný složek, kontaktů, dokumentací… Teď už to funguje, ale ještě nejsem u konce.

A kdybyste měli dát jednu radu začínajícím předsedům?

L: Je potřeba naučit se říkat ne. A taky umět delegovat a zatahovat ty majitele a předávat na ně odpovědnosti a jasně s nimi komunikovat a určovat priority. Aby po vás pak nechtějí řešit problémy na ulici, když ještě nejsou vyřešeny problémy v domě. Delegovat, komunikovat, být transparentní a také digitalizovat.

H: Se vším souhlasím a přidal bych ještě jednu věc – co nejvíce informovat a i chtít zpětnou vazbu. Ankety, průzkumy, ptát se a o výsledcích pak zase informovat, aby lidé věděli, že i oni rozhodují a jsou součástí procesu. Vtahovat je do děje. Jen tak se vytvoří důvěra a společný tah na branku.